השקעות נדל"ן בארצות הברית הופכות להיות יותר ויותר זמינות עבור ישראלים. השקעות אלו,  אם הן למטרות שכירות (רווח שוטף) או מכירה, יכולות להניב רווחים נאים. עם זאת, בארצות הברית יש חשיבות גדולה לשיעורי המס המשולמים על רווחים מנדל"ן. במאמר הזה ניגע במושגי יסוד ובהיבטים מרכזיים הקשורים למס על דירה בארצות הברית.

 

 סוגי המיסים בהשקעות נדל"ן בארצות הברית

ראשית, חשוב להבין כי בארצות הברית משלמים מיסים לפני הכל למדינה שבה הנכס נמצא ובמקרים מסוימים משלמים גם מיסים לעיר בה הנכס נמצא. שנית, ישנו תשלום מס נוסף לממשל הפדרלי, ועל תושב ישראלי המשקיע בנדל"ן בארצות הברית מוטל גם מס שעליו לשלם בישראל.

שיעורי המס משתנים ממדינה למדינה, ולמרות שנשמע כי ריבוי הגורמים להם משלמים מס מפחית את הכדאיות להשקעה בנדל"ן, חשוב לדעת כי סכומים רבים מנוקים ומקוזזים במהלך הדרך ומקטינים את שיעור המס הראשוני.

כאשר מדובר על מס אמריקאי – מס אמריקה מנסים לפשט עד כמה שניתן את הקוד האמריקאי לגבי מיסים ואמנת המס בין ישראל לארצות הברית.

 

מס על דירות להשכרה (מס על רווח שוטף (

משקיעים זרים, כגון תושבי ישראל שאין להם אזרחות אמריקאית, שמשקיעים בנדל"ן שמניב רווחים באופן שוטף משכירות יסווגו כ (Fixed, Determinable, Annual or Periodical) FDAP -שמשמעותו תשלום מס בגובה 30% מהברוטו למדינה שבה הנכס נמצא. עם זאת, בהתאם למדינה וסוג ההשקעה, שיעור מס זה יכול לרדת באופן ניכר, בעיקר כאשר המשקיע בנכס מצליח להיות מוגדר ECI   (Effectively Connected Income) כלומר שעסקי השכירות של המשקיע קשורים במסחר ועסקים שבבעלותו.

בנוסף, בהתאם לחוקי המדינה וגורמים נוספים, ישנן אפשרויות לקיזוז הוצאות בגין משכנתא, דמי ניהול ארנונה ועוד. לאחר תשלום מס זה, ישנן שבע מדרגות מס שיכולות לנוע מ-10% מגובה השכירות לשנה ועד 37%.

 

מס על רווח מכירת נדל"ן בארצות הברית

כאשר ההשקעה בדירה היא לצורך מכירתה בשלב כלשהו, חשוב לדעת כי משך החזקת הדירה יכול להשפיע באופן ניכר על גובה המס שיש לשלם למדינה ולממשל הפדרלי. כך, דירה שהוחזקה מעל 12 חודשים והיא מגלמת הכנסות נמוכות מ-40 אלף דולר – שיעור המס יהיה 0% .  כאשר הרווח נע בין 40 אלף דולר לכמעט חצי מיליון – המס יהיה בגובה15%   ומעל לכך 20%.  במקרים אלו ניתן לקזז מהסכום הוצאות ניתנות לקיזוז. מנגד, אם הנכס נמכר לאחר פחות משנה, המס יחושב לפי חוקי המיסוי לדירה מושכרת כפי שנסקר בסעיף הקודם.

 

תשלום מס בישראל

הכנסות מרווחים שנעשו מנדל"ן בחו"ל מחייבים מס הכנסה בגובה 25%. עם זאת, בזכות אמנת המס שנחתמה בין ישראל לארצות הברית, לפיה אין כפל מיסים,  ולמדינה ולממשל זכות גבייה ראשונה של המס – גובהו של המס מחושב עם קיזוז המס ששולם כבר בארצות הברית.

 

 לסיכום

בארצות הברית ישנו מיסוי מס על רווחי נדל"ן מסוגים שונים. למרות גובה מס ראשוני שיכול להיראות גבוה, ישנן דרכים שונות להפחית אותו באמצעות קיזוזים, סוגי החזקות, המשך שלהן וכו'. לצורך מיקסום הרווחים שניתן להשיג מהשקעות נדל"ן בארצות הברית, כדאי להיות מלווים ביועצי מס שמכירים את חוקי המיסים בארצות הברית באופן יסודי.